“老吾老以及人之老”，养老关乎民生大计。今年上半年公布的第七次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口的比重达18.70%，其中65岁及以上人口比重达13.50%。随着老年人口的增多，老年人无疑会成为消费主力军，庞大的“银发市场”也应运而生。

养老产业是万亿级蓝海市场，未来发展空间巨大。安信证券发布的研报称，2022年养老产业市场规模预计达10.29万亿元。而据艾瑞咨询报告，预计2030年我国养老产业的市场规模将达到22.3万亿元。

目前，养老产业进入“投资窗口期”，不少上市公司也已先行一步。2009年11月底，大族激光布局养老产业拉开了上市公司投资养老产业的帷幕。记者通过同花顺数据统计，截至2021年9月，A股“养老概念”类别下的上市公司有76家，其中包括同方股份、香江控股、珠江股份等，主要集中在房地产业、医药生物、信息服务行业等。从同花顺分类行业来看，医药生物中涉及养老概念的上市公司最多，包括鱼跃医疗、精华制药、以岭药业等22家；房地产行业中涉及养老概念的上市公司位居第二，有珠江股份、凤凰股份、招商蛇口等13家。另外，金融行业中的保险行业也热衷于布局养老产业，目前A股五大保险公司中国人寿、中国人保、中国太保、中国平安和新华保险都在养老板块上“掘金”。头部企业蓄势待发，开启“老有所养”新模式。

文/记者 张柳静

图/受访者提供

保险企业篇

布局：头部险企纷纷介入养老产业

投资养老行业是一场“持久战”。目前，A股的五大险企也是上市公司在养老行业投资的主力军。

据了解，中国太平是保险业中较早布局养老产业的上市险企之一。2014年，它就开始打造“太平小镇”，目前除了已经投入运营的上海的梧桐人家，还有海南的海棠人家和成都的芙蓉人家已经动工或计划动工。不过，重资产模式下，拿地周期长、建设时间长，决定了其不可能快速复制推进。据中国太平相关负责人介绍，从2017年开始，太平人寿采取了“轻重并举”的思路，与第三方机构、地产公司等合作，通过品牌授权、租赁、合作运营等方式，灵活发展养老社区、养老公寓等形态，在保险主业发展重点省会城市和二线城市，推动养老服务网络覆盖。在推进轻资产模式中，太平人寿还推出了“太平乐享家”品牌，加速打造统一的品牌辨识、服务流程及服务平台，如今已初步打造了支付有保险、服务有平台、照护有社区、看病有医院的“四有”养老新布局。

中国人寿也于2019年7月成立国寿健康产业投资有限公司，养老产业领域投资涵盖CCRC养老社区、城市核心区精品养老公寓、社区居家养老等实业，以及养老产业链上下游优质的康复、医养、护理、运营管理等资源。

养老项目讲究环境、绿化布局。图为国寿嘉园·雅境养老社区。

新华保险的模式则略有不同，目前主要通过自建或购买物业的方式来投资养老社区，受众定位为中高端养老客户，优先服务于其保险客户。记者获悉，新华保险已投资兴建了3个养老社区，分别在北京和海南，其中新华家园北京莲花池尊享公寓、新华家园海南博鳌乐享社区已投入运营，新华家园北京延庆颐享社区一期计划年内投入运营。

目前，头部险企投资运营养老社区成为发挥自身优势参与养老产业的一种普遍选择。比如中国平安拥有平安养生养老综合服务社区，新华保险拥有新华家园养老公寓。另外，中国人寿拥有国寿嘉园，中国人保拥有颐园养老社区，中国太保拥有太保家园养老社区等养老品牌。

模式：“医养结合”成养老产业大趋势

医养结合是养老产业发展的大趋势。记者注意到，这些上市险企在围绕养老业务的布局方面都少不了医疗。其中，太平小镇·梧桐人家是中国太平打造的首个旗舰养老社区项目，位于上海市张江科学城国际医学园区，是目前国内一次建成、单体体量最大的医养结合型养老项目。

医养结合是养老产业的普遍特色。中国太平在上海的养老社区设有自家医院。

据中国太平方面透露，“社区内健康管家会随时关照，健康档案动态追踪，康复医院更是将医养深度结合。”另外，社区还自带1.1万平方米中心会所，以“趣味”“学习”“社交”“养生”为核心，为长者创造丰富多彩的生活。

中国人寿首个医养结合养老养生项目——国寿嘉园·天津乐境养老养生社区也是如此。记者获悉，医养结合是国寿嘉园·天津乐境的核心基础，以“医养一体化”的发展模式，打造“养、护、防、疗、康”五位一体医养结合综合体，把老年人健康医疗服务放在首要位置，将养老机构和医院的功能相结合，构建生活照料和康复关怀融为一体的新型养老服务模式。

新华家园北京莲花池尊享公寓也不例外。据介绍，该项目配套二级康复医院，其中设有康养科，专门为公寓内在住长者服务，如定时巡诊、生命体征检测、药品管理、注射治疗、身心康复等服务。“24小时均有医生护士值班，对公寓长者进行健康监控，同时对在住长者进行康复治疗和慢病管理。内有专家多名，随时满足长者的康复诊疗及医治的需求。”

除上市险企外，还有大型险企也在养老社区方面发力，其中做得比较好的就是泰康保险。据了解，泰康保险通过投资、自建大规模、全功能、医养结合高品质养老社区，目前已经在全国完成24城的布局。其中，“一个社区+一家医院”是泰康保险创新的医养结合模式。目前，位于广州的泰康之家·粤园配建的泰康粤园医院，以老年全科和康复为特色，也是广州市医保定点医疗机构及长护险定点服务单位。此外，泰康之家有170余个俱乐部，其中粤园就有近20个俱乐部。社区还定期组织居民开展形式多样的学习交流、节庆活动、外出活动、特色活动等。

泰康之家·粤园养老社区有丰富的娱乐文化活动。

记者在泰康之家·粤园走访了解到，目前有不少老人家在此享晚年，陈教授夫妇是其中之一。2018年时，陈教授已年近80岁，因患上腰椎间盘突出，需要人照顾。当看到孩子在工作、家庭、照顾自己中轮轴转，太太身体也渐渐吃不消时，他就下决心要寻找一处理想的养老去处。为此，他和太太韩阿姨还专门去北京、上海、广州等地考察高品质养老机构。对于年事渐高、且患过脑梗塞的陈教授来说，医疗服务是他关注的一大点，“要有足够的医疗能力解决突发的心脏、昏迷等问题。”而在韩阿姨看来，居住环境、娱乐文化等方面也很重要，“我要在这活得开心、快乐。”据悉，泰康之家·粤园除了有自建的医院，还与外部三甲医院建立了合作，也有舞蹈室、健身室、游泳池、书法室等可供老年人休闲娱乐的区域。对于入住的条件，除了年龄等有要求外，收费也有所不同。其中，保单总费用在200万元及以上的，基本收费月费+餐费。而不符合购买保险要求的老人，可以支付押金入住。

成效：多数险企养老业务贡献尚有限

从目前主要险企布局的养老项目来看，运营模式主要分为“重资产”“轻资产”以及“轻重资产结合”三种方式。其中，“重资产”模式的如中国人寿、泰康保险等，开展养老行业经营活动的资产主要为自建或自购。在“轻重资产”结合方面，主要代表险企是中国太平。另外，中小险企则多数选择“轻资产”模式，即和第三方的养老机构、地产公司合作，通过养老服务整合平台介入。

对此，有不愿具名的业内人士向记者透露，险企投资养老产业存在着短期回报率低、盈利周期长等现实困难。“一是险资养老机构税负较重。目前国家对营利性和非营利性养老机构实行分类管理、差别化扶持，相关优惠政策差距较大，对保险资金投资养老产业有一定程度上的影响。二是险资养老用地成本高企、产权模式受限。对保险资金投资养老地产项目只租不售的规定，使养老项目的回报周期被拉长，投资风险加大，且盈利模式窄化导致经营收入偏低，市场前景不明；而养老建设用地均需通过‘招拍挂’获得，很可能推高地价，降低投资回报率，削弱投资热情。此外，保险企业养老用地成本高导致养老社区被迫选择高端化路线，较难做到接地气、惠民生。”上述人士表示。

从业绩方面来看，记者查阅财报数据发现，多数险企并未明确提及养老业务的直接贡献。比如，新华保险称，养老产业投资回收周期较长，公司的各养老项目尚处于起步期，业务规模有限，对于公司总体营收的直接贡献有限。中国太平则称，在2020年，太平人寿康养产业布局与保险主业高效联动，助力实现首期保费收入38亿元，精准引流体验客户近4万人。不过，新华保险表示，“我们投资康养项目时不仅考虑项目自身盈利前景，更看重的是通过养老产业与保险业务的协同，为保险客户提供增值服务，拉长保险产业链，为客户提供全生命周期保障，扩大公司保险主业的盈利空间。”

业内声音

A面：“保险+养老”可促进大额保单销售

对于险企争相入局养老产业的原因，天风证券研报指出，随着人均财富的提升，尤其是享受到第一轮经济改革红利的人群（50后、60后）逐步进入养老年龄，普遍比较接受社区养老的观念并有较好的支付能力，对于高品质养老社区的需求未来将大量释放。

“我们判断，未来养老社区形成规模优势且运营品质高的保险公司，将抢占养老产业的蓝海市场。”天风证券认为，“保险+养老”的布局可促进大额保单销售，有助于高端客户经营；打通养老产业链上下游，增加盈利渠道；长期可获得稳定投资收益，穿越利率下降周期。

另外，有业内人士指出，险资投资养老产业的优势是资金成本低、期限长，且拥有大量的保险客户积累。通过养老产业与主业的结合，一方面可以为客户提供更多、更好的服务，另一方面客户的大数据可以为寿险核保、核赔、产品定价、IT数据分析，以及未来新型产品开发等工作提供协同支持，并发掘出公司业务新的增长点。

四川天府健康产业研究院首席专家孟立联表示，中国的老年人口规模庞大，老年人群分化明显，老年需求多次多样，但基本的养老服务仍然是最可靠和最稳定的。“中国的养老产业总体上还处于起步阶段。保险企业此时入局，如果深耕细作，将会耕耘出一片广阔天地。所以，保险企业在进入养老产业一定要做好前期研究，明确自身定位，在做什么、怎么做、如何做等方面形成战略，并长期坚持。”

B面：回报率低+盈利周期长成难题

目前，险企布局养老产业普遍遇到回报率低、盈利周期长等问题。对此，有不愿具名的业内人士对记者表示，国家应尽快改善保险资金参与养老产业的市场环境，丰富养老项目产权业态、完善制度保障。

该人士表示，长期来看，可从四个方面着手：一是营利性养老项目减税降负。建议逐步取消营利性与非营利性养老机构在房产税、土地使用税、增值税等税种上的优惠区分，统筹减免合格养老机构的相关税负，降低养老机构的经营压力。二是探索新型产权开发模式。建议在保证养老项目基本性质的前提下，给予相关项目用地一定的市场化开发权限，用开发部分的所得收益平衡自持部分的前期成本；允许对应的物业部分进行市场化销售，以销售型物业收益覆盖持有型物业的投资成本。三是完善金融扶持政策。鼓励通过房地产信托投资基金（REITs）等方式，来实现盘活养老社区物业资产的目的。四是建立多元化的养老服务筹资体系。建议加速长期护理保险制度落地，鼓励发展商业性护理险，以减轻基本医疗保险的负担，对保险公司开展商业性护理险给予税收优惠，撬动商业护理险的需求杠杆。

中国人寿方面也提到，希望政府能从以下几个方面予以支持：一是在土地规划和资源配套方面提供支持；二是提升民生保障支出，加强多层次多支柱的养老保险体系建设，不断完善养老金融服务体系；三是完善养老服务标准体系；四是加大教育宣传力度。

房地产企业篇

房企加速抢滩养老产业市场

当前，房地产市场从增量开始转向存量运营，不少房地产企业也开始谋划多元化布局、寻求新的利润增长点。近年来，养老地产的前景普遍被市场看好，其中包括万科、远洋、龙湖、越秀、珠江实业等多家上市房企都在加速抢滩养老市场。

记者了解到，在养老地产方面，万科是业内最早涉及的房企之一。2009年，万科便开始研究养老业务；2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚。截至目前，万科的养老业务布局了包括北京、上海、成都、杭州等在内的多个城市。

据公开资料梳理，2012年可以说是头部房企布局养老地产的“元年”。这一年，保利发展在北京落地首个以医养结合为服务特色的养老机构和熹会，开启健康产业布局。随后，分别在北京、上海、成都、广州先后运营多家高端养老机构。

远洋集团旗下的远洋养老也于2012年成立，同年创立了椿萱茂养老服务品牌，目前已在全国10余城落地生根。远洋地产总裁李明曾在公开场合表示，未来养老在战略上或会成为远洋地产的主要业务之一。

越秀地产也从2012年起开展了对行业进行系统研究、全国实地调研，之后还设立了养老产业公司。记者从越秀地产获悉，越秀康养2017年成立至今，通过自主建设、并购、合作，成功布局了粤港澳大湾区和长三角经济圈，落子广州、佛山、无锡、镇江、湖州、台州等城市，形成“3省6市8千床”的规模格局。

此外，富力地产、招商蛇口等多家上市房企也在布局养老地产。据《2021中国养老与康养产业发展报告》披露，在A股主板上市的公司中，目前涉及养老产业的有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

以“地产+养老+医养”为核心

据悉，目前国内养老地产主要有三种运营模式：持续照料退休社区模式（CCRC）、全龄型社区模式、养老公寓模式。其中，全龄型社区多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。

但不管是哪种运营模式，医养结合都是重中之重。记者采访获悉，越秀康养的运营模式是“医养机构+康养公寓+康复医院”。围绕养老服务，还搭建了护理培训（越之秀）、养老服务社区融入、医养融合研究、智慧养老、集团内部产业基金等支持资源，其中医养结合、社区融入、智慧养老是其三大特色。

“目前的项目都是医养结合项目，已开业运营的越秀银幸颐园（赤岗）项目内设康复医疗中心，越秀银幸颐园（晓园北）内设中医门诊部，已经开业运营海颐苑的项目与南方医科大学珠江医院签订绿色通道，海樾荟项目以三甲医院为依托，共同打造医养融合的养老机构及康复医院，越秀银幸颐园（大德路）项目与广东省中医院合作，医学专家轮流坐诊。”越秀地产相关负责人表示。

越秀·海颐苑环境舒适。

据透露，目前越秀康养已经打造出以广州越秀“海”系列养老公寓、越秀“银幸颐园”系列养护院、越秀“悦”系列康养社区、无锡越秀“朗高”系列护理院为代表的21个项目。

不过，开发商在布局养老产业时，其产品线多聚焦于中高端。比如，在越秀康养产品设计中，越秀“海”系列养老公寓及越秀“悦”系列康养社区定位中高端，越秀“银幸颐园”系列、越秀“朗高”系列定位为中端/普惠型养老机构、护理院。

记者走访远洋集团旗下的椿萱茂了解到，其在广州的项目属于中高端。客服人员小曾表示：“对于入住的长者，会先评估其身体状况，了解兴趣爱好等。费用方面，需交押金5万元。”小曾告诉记者，目前这家位于番禺区的项目房源还比较充足，住户可以住上单间，费用大概是6700元/月。而高端的费用则更高，8000元/月以上的也有不少。

大部分项目仍处于培育阶段

目前来看，国内多方资本都在进军养老产业。不过，盈利模式和商业逻辑是始终绕不开的问题。其中，房企大多数项目仍处于培育阶段，离盈利还有一段距离。记者查阅了万科、龙湖等多家涉养老地产的上市公司财报后发现，这些公司在年报中并未披露与养老相关的具体收益。

越秀地产方面向记者表示：“养老板块目前仍处于培育阶段，现有项目都是近年新投资的项目，基本上处于培育期。随着项目运营进入成熟期，康养项目未来有望构建起新的利润增长点。”

即便是养老行业的龙头股宜华健康，盈利也并不容易。记者查阅财报发现，宜华健康依托全资子公司亲和源开展养老业务，该板块仅在2018年实现过盈利，目前仍处于亏损状态。根据公告，2016年—2020年五年间，宜华健康的养老业务累计亏损2.9亿元。

另一家较早期布局养老服务机构的上市公司双箭股份，养老业务在2020年的营收也只有2244.94万元，不到总营收的2%，亏损为582.39万元。

《2021中国养老与康养产业发展报告》显示，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。而构成报告样本的这些企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

对于存在盈利瓶颈的原因，上述报告指出，一则是投入成本较高，如配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本等方面的投入远高于普通住宅；二则养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长。这导致盈利模式不清晰，尤其是与房地产业务高利润、快周转有一定差距。

业内声音

A面：房企布局养老业务的优势

据了解，房企可以为康养产业提供资金、人才等资源的投入，为行业的发展带来很大的助力，甚至可以在行业盈利能力不强的情况下从地产其他业务板块进行反哺。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，资金实力是企业做养老地产的很重要的因素，而资金上的优势、拿地优势和社区运营上的优势都是房地产企业切入养老行业的先天优势。“养老板块的布局是房地产企业实现多元化布局的形式，如果养老地产做得好，将吻合人口老龄化的需求。但如果做得不好，也将拖累企业业绩。”

克而瑞研究中心指出，未来进入老龄阶段的人群，其养老住房需求无疑是巨大的，尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下，省心、宜居的养老产品将迎来春天。

B面：房企投资养老产业的困境

也有业内人士向记者透露，康养产业是一个超过10万亿元的巨大市场，但也是一个比较难做的市场，不仅资金投入大，回收周期长，需持续运营，而且目前行业内盈利模式不清晰，养老领域仍有三大产业瓶颈：

资本进入障碍。我国各级政府短期内很难对民办养老机构进行大幅资金扶持，民办养老机构从拿地、开业到日常运营都将面临不少困难。同时，我国目前的养老保险制度、金融市场对养老项目的开放程度等都有待进一步完善。

缺乏成熟的盈利模式。盈利模式问题是长期困扰养老企业的一大因素，前期投入大、回收慢是养老投资的突出特点。因此，市场上做养老健康的企业多在亏损，缺乏成熟的盈利模式。

专业人才缺乏。我国养老业人才正面临“学历和素质较低”“正规化水平较低”“薪酬待遇较低”“社会地位较低”的所谓四低现状，护理人员总量与老龄社会需求量相差甚大，缺口至少数百万人，农村和基层护理人员短缺更为严重。