李迅雷:透彻分析中国房价还能涨多久?
最初房价上涨主要是人口现象,后期房价上涨主要应该体现为货币现象。
人口现象对房价的作用与对经济增长的作用其实是一样的,中国经济从80年代改革到现在为止已有36年了。80年代初,中国经济处在资金短缺的背景下,所以中国需要引进外资。引进外资之后,利用廉价的劳动力。这些廉价劳动力对吸引外资非常有优势,就像我们目前产业向印尼,印度越南转移一样。当劳动力充裕、价格便宜的时候,就会吸引更多的资金来投资,这就是经济增长表现为人口现象。中国之所以具有这样大的人口红利,就是因为在六七十年代,中国人口出生率比较高,当这些人成为劳动力人口时,也就是1980-2010这30年,给中国经济增长作了很大贡献。所以说中国经济增长,从某种意义上来讲,改革开放第一个30年就是人口现象。
人口结构和流向什么时候出现变化?是在2011年。2010年之前,我国农业人口向城市转移的数量还在不断继续的增加,增加到2010年时是达到了峰值,当年有1200万的农业人口成为进城农民工。2011年之后转移人口的数量就逐步开始下降,2011年大概降至1000万,2012年是800万,2013年是600万,2014年大概500万,到2015年呢?外出农民工数量只增加了63万,但流动人口已经负增长了。这也就意味着2010年之后,以农业转移人口特征的城市化进程基本上是已到后期,接下来我们的城镇化就是农民工的市民化的过程。城市化率按我的计算口径,目前已经超过60%。
另一方面,中国劳动年龄人口数量在2010年也达到一个峰值。2010年16岁到64岁这一劳动年龄段人口达到一个峰值。这就意味着我们经济增速要下行,因为劳动力人口数量开始下降,另外一方面就是农业转移人口数量也在下降。这两个事件都发生在2010年。还有一个数据也比较有意思。我们的房地产投资增速也是在2010年达到峰值,大概增速是33%,随之而来的是2011年GDP增速开始回落,一直回落到现在。看到这几个数据。我基本上就是把房地产走势分为两个阶段,一个是2010年之前,再一个就是2010年以后。在2010年之前,房地产是一个人口现象,因为一个是劳动年龄人口数量在不断增加,我们享受人口红利,中国经济及制造业也由此保持高增长;当人口红利结束之后,经济需要稳增长,就需要投入更多的资金,因为人口红利消耗差不多了,那就是货币现象。
有一个概念叫人均GDP,中国为了追求区域间均衡发展,政府引导大量资金往中西部地区投资。但是中西部地区流动之后并没有显著改善中西部地区经济发展状况,故从人均GDP来看,地区之间差距比较大。但是在发达国家一个地区GDP可以是另外一个地区GDP十倍二十倍,但是他们人均GDP基本上是差不多的,因为人口流动是没有限制、没有户籍制度、公共福利制度都是一样的。这就是中国跟发达国家很大区别地方。
所以,人口还是会流向资源禀赋相对多的地方。如高收入阶层积聚之后也会给体力劳动者提供很多就业机会。这就可以解释为什么像上海深圳北京保姆价格涨幅是非常大。这个价格就是由富人财富规模所决定的。这就是我讲的为什么中国房价从2011年之后上涨就是货币现象的原因。这个货币现象,除了与这些年来为了实现稳增长的目标有主要关系之外,又是跟中国人对财富的追求偏执度很高有关,这是非体制性因素。
中国富人阶层中,至少超过50%居住在北京、上海、深圳这三个城市。为什么居住在这三个城市?跟投资机会、经济发达程度和社会福利体制有关。我们的社会福利基本上很难做到均等化,在深圳北京上海有更多的高校、医疗、和基础教育条件,这些优势使得大城市的人口不断集聚。比较一下发达国家,虽然他们地区之间产业发展水平有很大差别,但是有一点是比较好,就是公共服务均等化。所以即便人们住在中小城市也可以享受到大城市相似公共服务。
认清未来的人口流向,对于判断房价涨跌还是很有参考价值的。如杭州的外来人口不算多,导致杭州的房价比一线城市要低,但最近杭州房价也涨了不少,与杭州的信息经济成功发展有关,从而吸引了IT人才流入。天津的房价在直辖市中也是偏低的,虽然人均GDP很高,但是人均收入不高,说明对传统产业的依赖度较高,转型没有成功,这可以从当地股票市场交易量和网络消费数据就可以看出来。
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