在第一部分，我们分析了一个简单模型，比较不同城市之间价值。那么，具体到一个城市，如何比较不同地段？老房子与新房子如何比较？以下是一个选房打分表格，供大家参考。一句话摘要就是：地段配套与房子本身六四开。

每个打分项分为五档。如总分是20分，A档拿20分，B档拿15分。当然，有些五个级别区分度不明显，按照：

*非常优秀与比较优秀，记4-5分；

*过得去记3分；

*较差记2分；

*很差记1分，非常差记0分即可。

设计打分依据主要是资源稀缺程度，以及未来5-10年变迁可能性。

1）学区：20分

按照A.top名校；B.市重点；C.区重点；D.普小;E.没有学校，各就各位。其中五档可根据实际情况微调。比如市重点，但非大家公认的top名校，此时，你可以放入第二档。发展势头很猛的普小，你可以放入市重点一档或者区重点一档。

2）商业配套：20分

按照A.两个大型商圈交界点；B.一个商圈中心；C.家乐福沃尔玛级别配套;D.小区自建小规模商业配套级别;E.小区便利店级别，各就各位。判断距离为步行20分钟以内。

3）交通：总分20分

按照地铁与公交分别计算，地铁分配15分，公交分配5分。其中，地铁五个级别是：A.三线中转；B.二线中转；C.城内非中转普通站；D.需换乘郊区线。E.无地铁

其中城内环线相对直线地铁可以上调2-3分。在北京也就是2号线与10号线。

公交五个级别是：A.东西南北四个方向，每个方向都有3路以上，直连市内所有铁路站与航站与三个以上主要工作区；B.有2个方向有3路以上，能直接通到市内一半以上铁路站与航站，两个以上主要工作区；C.能够有1-3路通往1个主要工作区；D.公交不便，需换乘；E.无公交

4）社区与物业：总分20分

其中绿化率占15分，社区管理占5分。

绿化率五个级别是：A.小区绿化率70%左右或者以上；B.小区绿化率30%-70%之间，但有水景还有园林；C.小区绿化率30%-70%之间，但只有水景或者园林一项；D.小区绿化率30%以下；E.小区无绿化

其中扣分项是：高铁高压线辐射污染源高速传染病医院等硬伤。有一处硬伤就根据远近距离、多寡密度扣1-5分。

社区管理占5分，五个级别是：A.小区自选物业管理公司，小区业委会完全能控制物业；B.比较好的物业管理公司，如万科金地这种物业服务较好的；C.一线开发商自己的物业管理公司，如保利龙湖这类；D.其它二三线物业公司E.无物业；

其中社区管理，有小区地下室出租、群租现象或者不良妇女集中营，根据新闻报道程度，扣1-5分不等。

5）楼型与户型：总分20分

楼型占10分，户型也占10分。

楼型五档主要由：1）是否临街;2）是否把边；3）是否带电梯的一梯两户；4）是否是板楼还是塔楼；5）是高层板楼还是低层小板楼；6）是花园洋房还是普通六层小板楼来打分。有一个负面的，比如临街，扣1-3分不等；有一个正面的，加1-3分不等，综合权衡，予以评定。

户型五档主要由：1）是否南北通透，是三路通透还是两路通透还是伪通透；2）南向房间多寡：最佳的是主卧次卧客厅都朝南，书房朝北；3）是否明厨明卫明厅；4）整体户型格局：是否可以一居改两居、二居改三居、三居改四居，改了之后是暗窗还是明窗；5）面宽与进深的比例：是否面宽较大、进深较短？这种属于完美户型，加1-3分。

6）附加分：20分

这20分主要用来计算购买时考虑。比如新盘还是二手盘、付款方式等等。

*如果是新盘，考虑到期数与开发商，如万科一期，可以加5分；

*如果是二手盘，侧重考虑业主与邻居，如同事较多，可以加5分；业主自住比例较大，可以加5分。卖家好说话，可以加5分。

综合权衡，予以评定。

以下示范三个常见小区，一个是西四环美丽园典型的南北通透三居；一个是东边山水文园典型南北通透二居；一个是马连道朗琴园典型东南三居。

美丽园学区得分16分左右；商业配套得分15分左右；交通地铁得分13分左右；公交得分3分左右；绿化得分11分，社区管理得分5分；楼型得分9分；户型得分8分，总分是：80分，在北京平均水平以上。

再看看东边山水文园。学区得分是5分；商业配套得分14分左右；交通地铁得分14分左右；公交得分4分左右；绿化得分15分，社区管理得分4分；楼型得分9分；户型得分7分，总分是：72分，在北京平均水平以上，绿化无敌，但输在学区。

再看看马连道朗琴园。学区得分是8分；商业配套得分16分左右；交通地铁得分14分左右；公交得分4分左右；绿化得分11分，社区管理得分4分；楼型得分7分；户型得分6分，总分是：70分，还在北京平均水平以上。朗琴园主要强在交通、绿化也不错，但是学区较差，户型也较差。

反映在价格上，美丽园138平三居880万；山水文园116平两居710万；朗琴园121平三居720万。

北京多数房子打分都在65分以下。不过城市发展速度太快，一切得朝前看。