3.1如何购买刚需房？

什么叫刚需房？就是那套你等着落户、生孩子、结婚的房。在此不争议是否离开北京，留在北京总各有各的苦。

对很多朋友来说，总是听说北京房价狂涨、狂涨、又狂涨。渐渐地，北京房价也被妖魔化了。北京买房很不容易，但没有大家想象的那么困难。任何时代任何国家，外来移民如果没有家里支持，在一线城市买房都不是一件容易事。何况，中国房产市场启动与财富分化才是近十年的事情。在此整理一些线索，供大家参考。

A.通勤时间较长的郊区地铁房

以目前北京刚需极限，南六环大兴或者长阳房价为例，大约是160万70平小三居，中关村或西单工作区通勤在1个小时上下。

这么一来，可以评估出一个典型刚需房需要多少首付与月供。160万扣除80万公积金，首付80万左右。贷款三十年月供4000左右。（因为捆绑精装修，逃避北京建委限价。实际房价是126万，捆绑精装修35万）

所以，实际购房压力主要来自两者：

1.月供：三十年每月还贷4k左右；

2.首付：80万左右首付

这意味着：

a.如果毕业生购房，能负担80万首付；

b.如果白手起家，完全自己购房，假设工作年限设为五年，这意味着，过去五年，家庭平均年攒16万。夫妻两人家庭月收入至少2w起。

这样才能在北京刚需极限区域购房。所以说，北京买房，如果不靠父母真的很不容易。

那么，接下来，我们可以换个思路。满足前两者条件的主要是哪些人群？以及自己如何能达到？实际上，如果北京现在平均收入在1w左右，那么，北京房价多数是与标准六以下的人无关的，我们观察北京房价变化，更应观察标准六以上人群的收入变化，而非平均收入。

这个计算隐藏着一个重要假设。按照第一部分，你的职业选择，未来发展空间在西安与北京差距，没有达到1：4。那么，留在西安也不错。同样，我们倒过来思考，选择什么样的职业，会导致在北京的发展速度跑赢其它城市？

B.市区老公房

刚才说的是郊区新房。首次置业，市区小房性价比远远优于郊区新房。但是因为中国种种弊端，如中介费高、贷款手续麻烦、老公房设计差等，导致市区老公房购买体验弱于新房。

C.商住

这是一个被人忽视的角落。事实上，市区核心地带存在大量120-150万左右的开间。选择它们，一定要选择有天然气、民电民水、隔音好、自住氛围浓厚甚至能落户的商住。

3.2如何购买改善房与学区房？

参考第二部分计算。因为改善房与学区房已经不在很多人考虑范畴，不再展开论述，直接说判断。

Q1.是改善别墅还是四环内大平层？

我个人更看好带学区大平层。

别墅在近三年内仍然不是一个好的投资品。四环周边，500-800万左右别墅的投资回报率将远远低于别墅集群区1200万以上的别墅。

140平是一个分界线，超出140平，但不是别墅的房子居住体验差异不大，未来140平以上非普住宅将出现一房一价，同小区房价没太多参考价值。

Q2.是改善核心商圈房子还是商圈死角房子？

未来北京发展不再是环状，而是片区与商圈。比如一些处在商圈死角，虽然是二环、三环内的房子，但是增值远慢于四环外商圈核心的房子。

Q3：是改善市区无学区房子还是郊区新房？

市内无学区老房，二居（含）以下户型仍然抢手，但增值慢于平均水准，按照评分表格，得分较高的郊区新房，反而会胜于市内房子；

Q4：市内学区房走势如何？

市内带学区的小房，会一直高企；